Warum sich die Rate am Ende der Zinsbindung ändert
Der Sollzins ist nur für die Dauer der Zinsbindung festgeschrieben. Danach bleibt in der Regel eine Restschuld, die zu dann gültigen Konditionen weiterfinanziert werden muss. Die neue Rate wird auf diese Restschuld berechnet, mit dem neuen Sollzins und der neuen Tilgung. Liegt der neue Zins höher, steigt meist auch die Rate; liegt er niedriger, kann sie fallen.
Bei einem Darlehen von 300.000 € zu 3,5 % mit 2 % Tilgung beträgt die Rate 1.375,00 €. Nach 10 Jahre Zinsbindung bleiben 228.284 € Restschuld. Bei gleichbleibendem Zins wäre die neue Rate 1.046,30 €, bei einem auf 5 % gestiegenen Zins 1.331,65 €. Diese Zinsen sind Annahmen, keine Prognose.
Mit derselben Engine berechnet wie der Rechner oben. Die neuen Zinsen sind Annahmen, keine Prognose.
Ihre Optionen am Ende der Zinsbindung
- Prolongation. Sie setzen das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen fort. Meist unkompliziert und ohne neue Grundschuld, aber vergleichen Sie das Angebot mit dem Markt.
- Umschuldung. Sie wechseln zu einer anderen Bank. Das öffnet den ganzen Markt, erfordert aber die Übertragung der Grundschuld und etwas Aufwand.
- Forward-Darlehen. Sie sichern sich den Anschlusszins schon bis zu etwa fünf Jahre im Voraus, meist gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Sinnvoll, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen.
Mehr dazu, auch zum Kündigungsrecht nach zehn Jahren, im Ratgeber Restschuld nach der Zinsbindung.
Jetzt tilgen, später weniger zahlen
Weil die neue Rate auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung berechnet wird, senkt jede Sondertilgung bis dahin gleich doppelt: weniger Restschuld und weniger Zinsen darauf. Der Sondertilgungsrechner prüft, wie viel Sie im Rahmen Ihres jährlichen Freibetrags tilgen können, und der Tilgungsrechner zeigt, wie eine höhere anfängliche Tilgung die Restschuld von Anfang an kleiner hält.
So rechnet dieser Rechner
Die Zinsen pro Monat sind die Restschuld mal dem Sollzins geteilt durch zwölf, auf den Cent gerundet. Bis zum Ende der Zinsbindung gilt Ihre heutige Rate; die Restschuld an diesem Tag ist der Betrag, auf den die neue Rate berechnet wird. Die neue Rate ist diese Restschuld mal der Summe aus neuem Sollzins und neuer Tilgung, geteilt durch zwölf. Gebühren und eine mögliche Grundschuldübertragung sind nicht enthalten. Die vollständige Methode steht unter So rechnen wir.
Weitere Rechner und Ratgeber
- Tilgungsrechner: Rate, Restschuld und Laufzeit aus Sollzins und Tilgung.
- Sondertilgungsrechner: wie Sondertilgungen Laufzeit und Zinsen senken.
- Restschuld nach der Zinsbindung.
- Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?
Häufige Fragen
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung ist das Darlehen, mit dem Sie die Restschuld weiterfinanzieren, wenn die Sollzinsbindung endet. Sie können bei Ihrer Bank bleiben (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder sich den Zins vorab sichern (Forward-Darlehen).
Wie wird die neue Rate berechnet?
Die neue Rate ergibt sich aus der Restschuld am Ende der Zinsbindung, dem neuen Sollzins und der neuen Tilgung: Restschuld mal (Sollzins + Tilgung) geteilt durch zwölf. Im Beispiel bleiben nach 10 Jahre Zinsbindung 228.284 € offen. Bei gleichbleibenden 3,5 % wäre die Rate 1.046,30 €, bei einem höheren Zins von 5 % dagegen 1.331,65 €.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Meist einige Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Ihre Bank macht in der Regel rechtzeitig ein Angebot zur Prolongation; ein Angebot einer anderen Bank gilt oft mehrere Monate. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich den Zins sogar bis zu etwa fünf Jahre im Voraus sichern, meist gegen einen kleinen Aufschlag.
Was ist das Zinsänderungsrisiko?
Weil der Sollzins nur für die Dauer der Zinsbindung festgeschrieben ist, kennen Sie den Zins für die Anschlussfinanzierung heute nicht. Steigt er bis dahin, steigt auch die Rate. Die hier eingegebenen neuen Zinsen sind Annahmen, keine Prognose; probieren Sie einen höheren Wert, um zu sehen, was Sie verkraften könnten.
Senkt eine Sondertilgung die neue Rate?
Ja. Die neue Rate wird auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung berechnet, also senkt jede Sondertilgung bis dahin die Restschuld und damit die neue Rate. Der Sondertilgungsrechner prüft, wie viel Sie im Rahmen Ihres Freibetrags tilgen können.
Nur zur Information und für Schätzungen, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind die Zahlen Ihrer Bank. Siehe So rechnen wir.