Welcher Tilgungssatz? Die anfängliche Tilgung richtig wählen
Bei einem Annuitätendarlehen legen Sie nicht die Laufzeit fest, sondern den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Diese beiden Prozentsätze bestimmen Ihre Rate, Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung und wie lange Sie insgesamt zahlen. Hier lesen Sie, wie der Tilgungssatz wirkt und wie Sie ihn wählen.
Was der Tilgungssatz ist
Beim Annuitätendarlehen, der mit Abstand häufigsten Form der Baufinanzierung in Deutschland, zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Rate (die Annuität). Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Rate ergibt sich aus Darlehen, Sollzins und anfänglicher Tilgung:
Rate = Darlehen × (Sollzins % + anfängliche Tilgung %) / 12.
Der anfängliche Tilgungssatz ist also der Anteil der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr tilgen. Entscheidend ist das Wort „anfänglich": Der Zinsanteil wird auf die jeweils verbleibende Restschuld berechnet. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, fällt der Zinsanteil, und da die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil entsprechend. Dr. Klein beschreibt diesen Effekt so, dass der Tilgungsanteil in der gleichbleibenden Rate Jahr für Jahr wächst. Das Darlehen läuft dadurch schneller ab, als der anfängliche Prozentsatz nahelegt.
Das macht den Vergleich verschiedener Tilgungssätze unübersichtlich: Ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit nicht nur um ein Jahr, sondern oft um viele Jahre. Finanztip beschreibt den Grundmechanismus (die Rate aus Darlehen, Zins und Tilgung, mit über die Zeit wachsendem Tilgungsanteil); deshalb lohnt es sich, die konkreten Zahlen auszurechnen, statt nach Gefühl zu entscheiden.
Ein gerechnetes Beispiel
Nehmen wir ein Darlehen über 300.000 € zu 3,5 % Sollzins, erste Rate im Januar 2027, mit einer Zinsbindung von zehn Jahren. So wirken sich verschiedene anfängliche Tilgungssätze auf die Monatsrate, die Restschuld nach zehn Jahren und die gesamte Laufzeit aus:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamte Laufzeit |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125,00 € | 264.142 € | 43 Jahre 1 Monat |
| 2 % | 1.375,00 € | 228.284 € | 29 Jahre |
| 3 % | 1.625,00 € | 192.426 € | 22 Jahre 2 Monate |
| 4 % | 1.875,00 € | 156.567 € | 18 Jahre |
Mit derselben Engine berechnet wie unsere Rechner; die Zinsen werden monatlich auf den Cent gerundet.
Man sieht den Hebel deutlich: Zwischen 1 % und 2 % Tilgung steigt die Rate von 1.125,00 € auf 1.375,00 € im Monat, aber die Restschuld nach zehn Jahren sinkt von 264.142 € auf 228.284 €, und die Laufzeit verkürzt sich von 43 Jahre 1 Monat auf 29 Jahre. Jeder weitere Prozentpunkt verstärkt diesen Effekt. Probieren Sie Ihre eigenen Konditionen im Tilgungsrechner aus.
Die Faustregel: niedriger Zins, höhere Tilgung
Je niedriger der Sollzins, desto langsamer tilgt eine niedrige Anfangstilgung das Darlehen ab. Das liegt am sogenannten Tilgungsparadoxon: Bei einem niedrigen Zins fließt bei gleicher Rate anfangs weniger in die Zinsen, aber auch der prozentuale Tilgungsfortschritt ist gering, sodass die Restschuld sehr lange hoch bleibt. Entsprechend gilt die Faustregel, bei niedrigen Zinsen höher zu tilgen, um die Laufzeit überschaubar zu halten. Umgekehrt braucht ein höherer Zins keine so hohe Anfangstilgung, damit das Darlehen in vertretbarer Zeit abläuft.
Als Orientierung empfehlen Verbraucherberater und Vermittler meist eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %, im aktuellen Zinsumfeld eher 3 % oder mehr. Dr. Klein rät, sofern es die finanziellen Mittel erlauben, mit mindestens 2 % pro Jahr zu starten. Das sind Modellrechnungen mit konstantem Zins; der Anschlusszins nach der Zinsbindung ist ungewiss, weshalb die Richtwerte kein Ersatz für eine Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen sind.
Die Abwägung: Rate gegen Restschuld und Zinsen
Die Wahl des Tilgungssatzes ist ein Kompromiss. Eine höhere Tilgung belastet Ihr monatliches Budget stärker, spart aber über die Laufzeit erheblich Zinsen und senkt vor allem die Restschuld, die am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Diese Restschuld ist Ihr größtes Zinsänderungsrisiko: Sie müssen sie zu dem Zins neu finanzieren, der dann gilt, und niemand weiß heute, wie hoch der sein wird. Interhyp weist darauf hin, dass eine Anschlussfinanzierung bei gestiegenen Zinsen höhere Monatsraten mit sich bringen kann. Je kleiner die Restschuld, desto weniger wiegt ein höherer Anschlusszins. Was nach der Zinsbindung konkret auf Sie zukommt, zeigt unser Ratgeber Restschuld nach der Zinsbindung.
Die Rate sollte zugleich dauerhaft tragbar sein. Eine zu hoch angesetzte Tilgung, die Sie bei Einkommensschwankungen nicht mehr zahlen können, nützt wenig. Wählen Sie den Tilgungssatz lieber so, dass die Rate auch in schlechteren Monaten passt, und nutzen Sie die unten genannten Wege, um bei Spielraum zusätzlich zu tilgen.
Mehr Flexibilität: Sondertilgung und Volltilgerdarlehen
Sie müssen sich nicht allein über den anfänglichen Tilgungssatz festlegen. Viele Verträge räumen ein jährliches Sondertilgungsrecht ein, oft bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Damit können Sie eine bewusst moderate Grundrate wählen und in guten Jahren zusätzlich tilgen, etwa aus einer Bonuszahlung. Ob sich die Sondertilgung gegenüber dem Sparen lohnt, behandelt der Ratgeber Sondertilgung oder sparen?; durchrechnen können Sie es mit dem Sondertilgungsrechner.
Wer die Restschuld ganz vermeiden will, kann ein Volltilgerdarlehen wählen: Hier entspricht die Zinsbindung der gesamten Laufzeit, der Tilgungssatz wird so gesetzt, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig abgezahlt ist, und es bleibt keine Restschuld und kein Zinsänderungsrisiko. Der Preis dafür ist eine höhere, über die gesamte Laufzeit festgelegte Rate und weniger Flexibilität.
Den passenden Tilgungssatz finden
Es gibt keinen allgemein „richtigen" Tilgungssatz: Er hängt von Ihrem Budget, dem Zinsniveau, der Zinsbindung und Ihrem Wunsch ab, wann Sie schuldenfrei sein wollen. Ein praktischer Weg ist die Rückwärtsrechnung: Legen Sie fest, bis wann das Darlehen getilgt sein soll, und ermitteln Sie daraus die nötige Tilgung. Der Tilgungsrechner zeigt Ihnen zu jedem Tilgungssatz sofort Rate, Restschuld nach der Zinsbindung und Gesamtlaufzeit, sodass Sie die Abwägung mit Ihren eigenen Zahlen treffen können.
Verwandte Rechner und Ratgeber
- Tilgungsrechner: Rate, Restschuld nach der Zinsbindung und Laufzeit zu jedem Tilgungssatz.
- Sondertilgungsrechner: wie Sondertilgungen Restschuld und Laufzeit verändern.
- Restschuld nach der Zinsbindung: was nach dem Ende der Sollzinsbindung auf Sie zukommt.
- Sondertilgung oder sparen?: wann zusätzliche Tilgung dem Sparen vorzuziehen ist.
Nur zur Information, keine Rechts- oder Finanzberatung. Ihr Sollzins, Ihre Tilgung, Ihre Zinsbindung und etwaige Sondertilgungsrechte stehen in Ihrem Darlehensvertrag, und die Angaben Ihrer Bank sind maßgeblich. Das Darlehen im Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Quellen geprüft am 15. Oktober 2026.